O usucapião extrajudicial é uma inovação trazida pelo novo Código de Processo Civil. Esta contribui para a rapidez do processo judicial e a garantia dos direitos do indivíduo que solicita o processo.
O novo Código de Processo Civil e a edição da Lei Nº 13.465/17, trouxe como inovação a alteração de diversos procedimentos judiciais. Uma das modificações foi a possibilidade da usucapião extrajudicial, ou seja, em cartório. Mas será que você sabe o que é usucapião, quais os passos para solicitá-la e por quê é vantajoso? Acompanhe este artigo e tire todas as suas dúvidas.
O que é usucapião extrajudicial?
O Código Civil, em seu artigo 1238, admite expressamente o usucapião como forma de aquisição de bens móveis ou imóveis devido a posse no transcorrer do tempo, que vincula-se a concretização de alguns requisitos que estão definidos em lei. Existem três modalidades de aquisição da propriedade por meio da usucapião: administrativa, judicial e a extrajudicial (modalidade abordada neste texto). Assim, para solicitar qualquer uma dessas modalidade de aquisição, o primeiro passo é estar em consonância com as condições definidas em lei, que são:
- (A) A posse do bem por determinado período, sem disputa em relação ao bem ou oposição de outras pessoas;
- (B) Decurso de tempo, que pode ser de 2 a 15 anos, dependendo da modalidade de usucapião. Além disso, o bem deve ser hábil ou suscetível de usucapião, sem impedimentos;
- (C) A boa-fé ou justo título, que devem estar presentes em determinados tipos de usucapião, incluindo a usucapião extrajudicial;
- (D) A sentença declaratória da propriedade, ou seja, o documento hábil para transferência do domínio e da posse, sem qualquer impedimento.
I- Como funciona e quais são os passos para solicitar o usucapião extrajudicial ?
O artigo 1.071 do novo Código de Processo Civil é uma inovação que dispõe sobre a usucapião extrajudicial para bem imóvel. Este determina que a solicitação seja apresentada no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca, onde o bem está localizado. Para isto, é necessário a constituição de um advogado especialista devido a necessidade de acompanhar o procedimento. Assim, devem ser seguidos alguns passos descritos abaixo, inclusive, documentos específicos que são exigidos para a obtenção da usucapião extrajudicial, conforme elenca o artigo 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73).
- (A) Cumprimento das condições estabelecidas em lei.
- (B) Ata notarial devidamente lavrada pelo tabelião atestando o tempo de posse do (s) requerente (s) e seus antecessores, se houver, de acordo com o caso e suas circunstâncias.
- (*) A ata notarial é regulamentada no artigo 384 do novo Código de Processo Civil e é um instrumento público por meio do qual o tabelião atesta fato com o qual travou contrato por meio de seus sentidos.
- (C) Planta e memorial descritivo
- (*) Estes documentos devem estar assinados por profissional legalmente habilitado. Além disso, deve ter prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional (ART). Do mesmo modo, também devem ser assinados pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes.
- (D) Certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente.
- (*) Essas certidões deverão comprovar a inexistência de qualquer ação que esteja em tramitação e tenha enquanto referência, o imóvel usucapiendo, como ações de usucapião, desapropriação, etc. Consequentemente, também em relação às pessoas referidas, como ações de inventário e partilha, falência, etc.
- (E) Documentos para provar o justo título, comprovando a boa-fé.
- (*) O justo título é uma prova comprobatória de uma relação negocial, como um instrumento particular de promessa de compra e venda, arras, etc. Esta relação negocial é entre o requerente da usucapião e o proprietário, da mesma forma que, se for o caso, que faça ligação deste com outros integrantes da cadeia de domínio sobre o imóvel. Além disso, há outros documentos que não comprovam uma relação negocial, devido a contribuir para comprovar o tempo de posse. Cita-se como exemplo, os pagamentos de IPTU, energia elétrica, água, etc. Entretanto, estes devem ser verificados com veemência porque devem estabelecer correspondência com o conteúdo declarado e descrito na ata notarial.
Por fim, o processo de usucapião extrajudicial é feito sempre no cartório. Em primeiro lugar, inicia com o cálculo e pagamento de emolumentos, e posteriormente, o processo recebe um número de ordem. Ato contínuo, inicia-se um processo de verificação de encargos que sejam impedimentos para que ocorra a transmissão do bem. Em caso negativo, ocorre a etapa do exame e registro do bem. Nesta devem ser cumpridos todos os requisitos exigidos pela lei. Ulteriormente, o município, o estado, e a União devem ser notificados, e deve ser publicado um edital para instruir terceiros sobre tal fato. Finalmente, o imóvel é registrado e poderá receber um novo número de matrícula.
II- Quando é possível escolher o usucapião extrajudicial?
A via extrajudicial pode ser escolhida quando o possuidor do bem usucapiendo consegue reunir todos os documentos mencionados no artigo 216-A da Lei de Registros Publicos, exceto o justo título. Em contraste com tal artigo, na inexistência de justo título, a posse e outras exigências legais que possam existir serão validadas no próprio cartório devido a justificação administrativa. Assim, esta novidade do novo Código de Processo Civil tem como característica principal a agilidade, porque há uma estimativa de 90 a 120 dias, desde que preenchidos todos os requisitos.
III- E se houver silêncio dos titulares de direitos reais?
O novo Código de Processo Civil determinava em sua redação original do artigo 216-A da Lei de Registros Públicos que o silêncio seria discordância. Assim, se a planta e o memorial descritivo não possuísse a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais, deveria haver a notificação dos mesmos pelo registrador para que os titulares se manifestassem dentro do prazo de 15 dias. Caso contrário, consequentemente seu silêncio seria interpretado como ato de discordância. No entanto, para facilitar o andamento do processo, a Lei Nº 13.465/17, modificou vários aspectos da usucapião extrajudicial. Com isso, o artigo passou a determinar o contrário, ou seja, o silêncio deve ser considerado como ato de concordância.
IV- Por que a via extrajudicial é vantajosa?
A inovação da usucapião extrajudicial englobou todas as modalidades de direito material prevista no ordenamento jurídico brasileiro. Assim, esta segue a tendência de “desjudicializar” os processos do âmbito judiciário enquanto torna os procedimentos mais práticos e efetivos.
Desta forma, o novo Código de Processo Civil buscou novas maneiras de impulsionar a agilidade ao processo de usucapião. Além disso, buscou reduzir a sobrecarga do poder judiciário, originando, a usucapião extrajudicial. Assim, com a possibilidade desse procedimento ser feito em cartório, é possível obter o bem imóvel de forma rápida e segura juridicamente.
Por fim, ainda mais digno de nota, também é vantajoso por reduzir os custos, já que não será necessário arcar com custos judiciais, com exceção das taxas obrigatórios do cartório. Finalmente, a facilidade do procedimento de usucapião pela via administrativa da usucapião é ainda mais vantajoso porque economiza tempo (devido a celeridade do Judiciário), tendo como resultado, uma solução rápida e eficaz.